TVRadyo
Abdurrahman Yıldırım
Abdurrahman Yıldırım

Konut fiyatında altın oran ne?

Dün yayımladığımız rakamlara göre, 2010 yılı başından beri konut fiyatlarında genel bir şişme yok. Çünkü Merkez Bankası'nın Türkiye çapında hazırladığı Yeni Konut Fiyat Endeksi aynı dönemdeki üretici fiyatlarının yüzde 10.3 üzerine çıkabilmiş. 2. El Konut Fiyat Endeksi'nin enflasyona göre farkı ise yüzde 11.1. Enflasyon düzeyinde bir fiyat artışını makul kabul edersek, kriz sonrası ekonomik toparlanma döneminde konut fiyatlarındaki hızlı veya ekstra artış diyebileceğimiz bu yüzde 10'luk artış. Yüzde 10'luk ilave bir artış da, balon sayılmayabilir. Çünkü konut fiyatları yüzde 10 düşse, hatta yüzde 20 gerilese bile, ekonomiyi ve toplumu sarsıcı bir etkisi olmayabilir. Hem konut sahipleri, hem konutlara kredi açan bankalar ve müteahhitler bu fiyat gerilemesinin altından kalkabilir. Altından kalkılamayacak kayıpları üçte bir ve daha yüksek oranlar.
FARK İSTANBUL'DA: Yüzde 10'luk ekstra artış oranı Türkiye genel ortalaması için söz konusu. En büyük şehir ve konut sektörünün en canlı olduğu yer olarak İstanbul'un daha farklı bir durumu var. Yine son 3.5 yıl içinde İstanbul'un Yeni Konut Fiyatları yüzde 22, 2. El Konut Fiyatları yüzde 19 artmış. Buna ortalama yüzde 20 diyelim. Enflasyonun üzerinde bu kadar bir artış gerçekleşmiş. Fiyat artışlarının balon yaratma yönünde belli bir mesafe kat ettiğini söylemek mümkün. Ancak bu artışın gerçekleştiği yer İstanbul. Hızla göç almaya devam ediyor. Ayrıca konut edinmede borçlanma oranı Türkiye'de daha düşük. Balonlaşmaya doğru gidiş var ama henüz patlama düzeyine varılmamış, belli bir mesafe daha olduğunu söylemek mümkün.
FAİZDEN DESTEK GELECEK: Bunun yanında Amerika'da bol likiditenin ve düşük faizin devam etmesini sağlayacak koşulların oluşması da, önümüzdeki dönem için konut fiyatlarını destekler nitelikte bir gelişme. Nitekim dün Türkiye'de hazine faizleri son dört ayın en düşük düzeyi olan yüzde 7.5'e kadar geriledi. Faizlerin düşük olması ve eğiliminin de düşüş yönünde olması, konut talebini destekleyen bir gelişme. Ortaya çıkan son gelişmeler, faizleri daha uzun süreyle düşük tutacak, döviz kurlarının oynaklığını azaltacak ve Türkiye'nin aralarında bulunduğu gelişmekte olan ülkelere sermaye girişlerini teşvik edecek içerikte. Demografik yapı, göç ve kentleşmenin devam ediyor olması da zaten zorunlu bir konut talebi yaratıyor.
10 YILDIR CANLI: Ancak bu talep sonsuz da değil. Nitekim 2003 yılında başlayan konuttaki canlanma dönemi küresel krizde hafif törpülense de, 10 yılını dolduruyor. Yine ekonomik ve siyasi gelişmelere, ortama, geleceğe yönelik beklentilere göre zaman zaman konut talebi azalabilir, ertelenebilir. Bu zaman dilimleri bazen yılları dahi alabilir. Bu açıdan fiyatı şişmekte olan bölgelerde ve projelerde dikkatli hareket etmenin, maliyetleri daha fazla artırmamanın önemi büyüyor.
18 YILLIK KİRA GELİRİ: Çünkü üretilen bu konutların, işyerlerinin, rezidansların içinde oturanların paralel bir servet ve gelirlerinin olması gerekir ki, kirasını ödesin veya kirayı karşılayabilsin. Bunun belli bir hesap kitabı da var. Türkiye'de bir konut ortalama olarak 18 yıllık kira bedeline eşit bir fiyattan alınıp satılıyor. Yani 216 aylık kira bedeli toplamı ile bir konut satın alınabilmeli veya satılabilmeli. Bu oran Türkiye ortalaması.
İDEAL FİYAT YOK MU: İstanbul için bu katsayının 25'e kadar yükseldiğini biliyoruz. Sonuçta konuta aktarılan kaynakları, ödenen kiraları ekonominin bir türlü kazanması lazım ki, fiyat düzeyleri korunabilsin. Emlak sektöründe fiyatlarda balon oluşup oluşmadığını en iyi yansıtan veri kira geliri. 216 aylık kira geliri ile emlak satın alınabilmeli. Ancak bu rakamın ortalama olduğu da unutulmamalı. İstanbul için bu oran daha yüksek olmalı ama en uygun, ideal fiyat neresi derseniz, bunu ben de bilmiyorum.

SONUÇ: "Deve bir pula, pulu getir; deve bin pula, deveyi getir." Malatya sözü

BU YAZIYA YORUM YAZ
 
24 Ekim 2013 Perşembe, 14:26 Misafir bu oran eskiden 18 yıl değil 10 yıldı demekki bir balon söz konusu
Yukarı