TVRadyo
Abdurrahman Yıldırım
Abdurrahman Yıldırım

Ne altın, ne borsa, ne faiz Türkiye'de mekan...

 

Son 5 yılda Türkiye konut fiyatları ortalama yüzde 75 arttı. Kira geliri ise yüzde 31’e vardı. İkisinin toplamı yüzde 106. Böyle bir getiri hiçbir finansal ana yatırım aracında elde edilemedi.

Son yıllardaki konut fiyatlarındaki hızlı artışlar “taşı toprağı altın” sözünü doğruladığı gibi, onun da ötesine geçti. TÜİK’in aralık verilerini açıklaması ile Türkiye’de konut fiyatlarının son 5 yıllık ortalama artışı belli oldu. Gayrimenkul veya konut yatırımları, en çok kazandıran ana finansal yatırım araçlarını da geçti. 2010-2014’ü kapsayan son 5 yılda Türkiye Konut Fiyat Endeksi yüzde 75.4 arttı. Altın fiyat artışının 5 puan da üzerine çıktı. Hiçbir finansal ana yatırım aracı konut yatırımından elde edilen kanancı yakalayamadı.


Yüzde 75’lik artış aynı zamanda son 5 yıllık tüketici enflasyonunun da 30 puan üzerinde.

Ancak konutun kazancı sadece değer artışı ile sınırlı değil. Bir de kira geliri var. TÜİK’in verilerine göre Türkiye’deki son 5 yıllık kira artışı yüzde 31.2. Yani satın alınan konutun yaklaşık üçte bir fiyatı düzeyinde bir gelir. Bu da Türkiye için 17.6 yıl olan kiranın fiyatı karşılama oranıyla uyumlu. Yüzde 75.4’e, yüzde 31.2’lik kira geliri de eklenmeli. Bu da aritmetik olarak yüzde 106.5 yapar. Bu dönemdeki toplam yüzde 45’lik enflasyondan arındırma yaptığımızda ise geriye yüzde 42’lik net bir kazanç kalıyor. Her yıla ortalama yüzde 8.5 bir getiriye denk düşer. Tam olarak finansal yatırım araçlarının tümünün, hatta en yüksek kazancı sağlayan altının getirisinin bile yüzde 50 üzerine çıkan bir kazanç söz konusu. Alanlar kazandığı içindir ki, son iki yıldır üst üste Türkiye’de 1 milyonun üzerinde konut satılıyor.

Yukarıdaki haritadan görülebileceği gibi, “taşı toprağı altın” diye bilinen İstanbul bunu fazlasıyla ispatladı. Çünkü İstanbul’da konut fiyat artışı yüzde 109’la Türkiye ortalamasının yaklaşık yüzde 50 üzerine çıktı. Buna kira gelirleri da dahil edildiğinde yüzde 140 gibi bir orana ulaşılıyor. Enflasyonu arındırdığımızda ise geriye yüzde 65 net bir getiri kalıyor. Yıllık yüzde 13’lük ortalama reel getiri milli gelir artışının hayli üzerinde.

Ancak İstanbul bu performansıyla ilk sırada değil, ancak ikinci olabildi.


ANTEPLİ, SANAYİYE AĞIRLIK VERDİ KONUT ÜRETMEYİNCE REKOR KIRDI

Son 5 yılın en çok prim yapan ili Gaziantep. Burada konut fiyatları yüzde 130 arttı. Ortalama Türkiye kira gelirini buna eklediğimizde yüzde 161’e ulaşıyoruz. Yüzde 45’lik enflasyondan arındırdığımızda da yüzde 80’lik bir reel getiri kalıyor. Bu da her yıla yüzde 16 gerçek getiri demek. İstanbul’a alışığız ama Antep’in taşı toprağı altın demeye alışık değiliz. Ama alışırsak fena olmaz. Çünkü bu durum geçici gibi görünmüyor, kalıcı hale gelebilir. Bu kentin İstanbul’dan daha yüksek artışı yakalamasında birkaç neden etkili.

Savaştan dolayı Suriye’den gelenler ile sanayileşme atağına bağlı en çok göç alan illerin başında gelmesi, konuta gerçek bir talep yaratıyor.

Buna karşılık Antep’in arazisi kıt, arsa üretimi sınırlı. Ama en önemlisi müteahhitlik bu dönemde bile kentte gözde bir sektör olamadı. Kentin ileri gelen işadamları hep sanayide konuşlandı, konut üretimine yönelmedi. Yani konut sektörünün girişimcisi eksik Antep’te. Dışarıdan gelip iş dünyasının arasında yer bulmak, kentte arsa edinmek ve konut üretmek ise fabrika kurmaktan daha zor.

Talep çok arz sınırlı olunca Antep İstanbul’un bile üzerine çıktı ve bu durumunu sürdürüyor.

Türkiye çapında en düşük fiyat artışları ise en çok göç verilen ve müteahhitlerin çıktığı Karadeniz kentlerinde gerçekleşti. Samsun’dan başlayıp Artvin’e kadar olan kıyı şeridinde konut fiyat artışı yüzde 40 ile enflasyonun bile altında kaldı.

İlginç olan başka bir sonuç da İstanbul’un dışında kalan bütün Marmara ve Trakya bölgesinde konut fiyatları tam olarak enflasyonla paralel gitmiş. Bu da oturma amacı dışında konut alımlarında ne kadar seçici olunması gerektiğini gösteriyor bize.


KONUTTA BU GİDİŞ NEREYE KADAR?

Bu tablo bize diyor ki, finansal yatırım araçlarında son 5 yılda istikrarlı iyi bir getiri yok. Bunun dünya ile uyumlu olan tarafı altın ve faiz. Altın 30 yıldan sonra gelen bir dış canlanmayla net bir kazanç sağladı. Hisse senetleri ise yüksek riskli yatırım grubunda ama buna uygun getiriye sahip değil. Doların artışı enflasyon sınırını aştı ama o da son aylardaki performansıyla bunu sağladı. Bu dönemde para finansal araçlardan değil gayrimenkulden ve konuttan kazanılıyor. Türkiye yeni bir ekonomik kriz yaşayana kadar da böyle süreceğe benziyor.

 

TAŞIN TOĞRAĞIN GETİRİSİ ALTININ DA ÖTESİNE GEÇTİ

2010-2014 dönemini kapsayan son 5 yılda finansal yatırım araçlarında en çok kazandıran altın oldu. Yukarıdaki tablodan izlenebileceği gibi, hem gram altına hem de cumhuriyet altınına yapılan yatırım 5 yılda yüzde 70 kazandırdı. Aynı dönemin tüketici enflasyonu yüzde 45’e göre altının reel getirisi yüzde 17 olarak gerçekleşti.

Yukarıda konut yanında finansal yatırım araçlarının 5 yıllık bilançosu yer alıyor. Konuttan sonra ikinci en çok getirinin altında olduğunu belirttik.

Üçüncü en yüksek getiri yüzde 62 ile hisse senetlerinde gerçekleşti. Konut fiyat artışının sadece kendisi, kira geliri olmadan, riskli olarak kabul edilen hisse senedi yatırımını bile yenmiş durumda. Ancak burada hisse senetlerinin yılda ortalama yüzde 2 dolayında temettü veriminin hesaba katılmadığını eklemek gerekiyor. 5 yıllık süreçteki bu sonuçtan hareketle arsa mı borsa mı tercih edilmesi gerektiği sorusuna çok rahatlıkla Türkiye’de arsa diye yanıt verilebilir. Gerçekleşen durum bu.

Dördüncü sırada son dönemin en çok tartışılan faiz getirisi yer alıyor. Hazine gösterge faizinin yüzde 10’luk stopajı düşüldükten sonra beş yıllık bileşiklendirilmiş getirisi yüzde 46.4’ü buluyor. Bu getiri enflasyonun 1.5 puan kadar üzerinde. Yani enflasyonla baş başa giden bir getiri söz konusu. Reel bir kazanç dahi yok denilebilir. Çünkü bankalardan tahvil almak belli bir komisyona tabii. 5 yıllık dönemde alım satın komisyonları rahatlıkla 1.5 puanı götürür.

Tablonun devamındaki yatırım araçlarının getirileri ise enflasyonun altında kaldı. Bireysel emeklilik fonlarının ortalama getirisi enflasyonun 2 puan altında yüzde 42.8 düzeyinde bulunuyor. Aslında daha da düşük bir getiri söz konusu olabilirdi. Son iki yıldaki performans artışı kötü gidişi nispeten toparladı.

Döviz kurunun sepet olarak artışı da yüzde 42 ile enflasyonun 3 puan altında çıktı. Buradaki fark ise doların 5 yıllık artışı yüzde 56’yı bulurken ve enflasyonun üzerine çıkarken, Euro’nun yüzde 32 düzeyine kalmasıydı. Yani dolar reel bir kazanç sağlarken Euro kaybettirmiş durumda.

3 aylık stopajı kesilmiş mevduat faizinin getirisi ise yüzde 37. Parayı mevduata yatıranlar reel bir kazancı olmadığı gibi, alım güçleri yüzde 5 kadar azaldı.

En düşük performans ise yüzde 31 ile menkul kıymet yatırım fonlarında ortaya çıktı.

Yukarı