TVRadyo
Abdurrahman Yıldırım
Abdurrahman Yıldırım

Az dolar, çok konut her vade için umut

 

Başlıktaki bu ifade bir mesaj ya da umut değil, gerçekleşme. Son olarak konut fiyatlarının 2016 artışı kesinleşti. Bir süre önce de bireysel emeklilik sisteminin ortalama değer atışı belli olmuştu. Finansal yatırım araçlarının getirileriyle bir araya getirdiğimizde bu veriler bir Türkiye gerçeğini anlatıyor. Ancak bu gerçeklik dünya konjonktüründen bağımsız da değil. Faiz oranlarının düşük olması sadece Türkiye’ye özgü değil, dünyanın ana eğilimlerinden biri ve dışarıdan finansal kaynakla dönen bir ekonomi için çok önemli bir girdi niteliğinde.

Önce uzun vadeli eğilimi aktaralım. 2011 sonundan 2016 sonuna kadar 5 yılın verileriyle Türkiye’de en yüksek getiriyi konuta yapılan yatırım sağladı. Konut fiyatları geçen yıl yüzde 12.2 daha artarak son 5 yılda yüzde 95.8 prim yaptı. Aynı dönemin yüzde 45.6’lık enflasyonu düşüldüğünde konutun değer artışından geriye kalan yüzde 34.5’lik gerçek bir artış. 5 yıl için iyi kazanç.

Ancak kazanç bununla da sınırlı değil. Konutların bir de kira getirisi var. Kiralar 2016’da yüzde 9.3, son 5 yılda yüzde 42 arttı. Bu artışın da, konut değerine eklenmesi gerek. Yalnız kira gelirlerine vergi yanında ayrıca emlak vergisi de var.

Emlak sektörünün motor gücü İstanbul’da 2016’da fiyatlarda belirgin bir yavaşlama var. Buna paralel yüzde 11.5 ile Türkiye’nin altında kalan bir değer artışı söz konusu. Ancak vade 5 yıla çıkarıldığında İstanbul’daki değer artışı yüzde 138’e yükseliyor.

Normalde Türkiye ortalamasının yüzde 44 daha üstünde. İstanbul’un enflasyondan arındırılmış konut değer artışı 2016’da yüzde 2.8, son 5 yılda yüzde 63.4’e çıkıyor. Çok iyi bir kazanç.

Yukarıdaki tablodan izlenebileceği gibi, son 5 yılda konut dışında kayda değer getiri yüzde 84.7 nominal ve yüzde 26.8 reel olmak üzere dolarda var.

Konut ve dolar dışındaki finansal varlıklarda anlamlı reel bir artış yok. Bireysel emeklilik fonlarının getirisi reel yüzde 2.8 ile çok cılız. Bu da bireysel emeklilik sisteminden yüzde 25’lik devlet katkısına rağmen yüksek oranlı ayrılmaların nedenini açıklıyor.

Uzun vadede ve riskin yüksekliğine paralel yüksek getirisi olması gereken hisse senetlerinden de ses yok. Yüzde 4.7’lik reel getiri üstlenilen riski açıklamıyor.

Çünkü para Borsaya değil de 3 aylık mevduata konulsaydı, elde edilecek faiz geliri yüzde 5.5 ile daha yüksek olacaktı. Üstelik dünyada faiz oranlarının tarihsel en düşük seviyesine indiği bir dönemde, hisse senetleri 5 yılda bile faizin getirisinin altında kalıyor.

Reel yüzde 19.3 ile geçen yılın getiride lideri olan altın ise son 5 yılda yüzde 9.4 zarar ettirdi. Çünkü altın Eylül 2011’de tepe yaptıktan sonra düşüyordu.

Bütün bu göstergeler nedeniyle en azından geçmiş dönemde “az dolar, çok konut; her vade için ve herkes için umut oldu.”

GEÇMİŞ GELECEĞİN GARANTİSİ DEĞİL

Bu kazançların gelecekte de sağlanması mümkün mü?

Yanıt ise ana bazı gelişmelere, kişi başına gelir artışına, alternatif yatırım araçlarının ve özellikle faizin seyrine, yabancı ilgisinin ve yabancı kaynakların bu piyasaya çekilmesine bağlı.

Yabancı önemli çünkü yerli bu alana yatıracağı kaynağın sonuna geldi. Fiyatlardaki durgunluk ve bazı bölgelerdeki tersine dönüş bunun işareti.

Geriye yabancıların talebi kalıyor. Buradaki talebi de ikiye ayırmak mümkün. Ticari emlaktaki talep daralıyor. Çünkü ticaret yavaşladı ve kiralar dövizden TL’ye geçiriliyor. Bu beraberinde kur riskini, getiri belirsizliğini getiriyor ki, yabancıyı caydırıcı etki yapıyor.

Yabancının konut talebi ise son yapılan düzenlemelerle devam edebilir. Hatta yurtdışında yaşayan Türklerin yabancı ile aynı teşviklerden yararlanması, bu alanda büyüme yaratabilir. Bu da ticari emlak tarafından gelecek olumsuzluğu bir ölçüde dengeler. Ancak kısa vadede fiyat düşüşleri yine de gündeme gelebilir.

SONUÇ: “Neyi getirirsen, onu bulursun.” Yoda

Yukarı