Küresel krizin en belirgin yansımalarından birini konut fiyatlarında gözledik. 2007 yılından bu yana dünyada konut fiyatlarında önemli gerilemeler ortaya çıktı.
Son dönemlerde ise bazı ülkelerde bu düşüşün durduğunu ve fiyatların yatay hareket etmeye başladığını görüyoruz.
IMF araştırmacıları da bu konuya eğilmişler ve Türkiye'nin de içinde bulunduğu 55 ülkedeki verilere bakmışlar (*). İleriye dönük tahminler yapmaya çalışmışlar.

MEVCUT DURUM
Kriz sona ermemesine rağmen, 2010 ile 2011 yıllarının üçüncü çeyrekleri arasında reel bazda konut fiyatları bu ülkelerin yarısında artmış, diğer yarısında ise düşmüş. Tam "fifty-fifty" durumu.
Genelde Asya ülkelerinde fiyatlar yükselirken sanayileşmiş ülkelerde düşme eğilimi var. Hong Kong yüzde 20'ye yaklaşan artışla birinciliği alırken, İrlanda yüzde 14 düşüşle sonuncu durumda bulunuyor.
Türkiye bu dönemde yüzde 6 oranındaki reel artışla konut fiyatı yükselen ülkeler arasında 12. sırada yer alıyor.
Kanımca bizdeki bu artış oranı sektörde mevcut bir balona işaret etmiyor. Banka kredileri desteğinde kişilerin ev sahibi olması isteklerinden kaynaklanan ve spekülatif hareketlerin az olduğu talebin sonucu bu.

GELECEĞE YÖNELİK TAHMİNLER
Gelecek yıllarda konut fiyatlarının nasıl bir eğilim göstereceği, kuşkusuz geçmişinden daha önemli bir konu.
Ne var ki birçok değişik faktör işin içine giriyor. Araştırmacıların modellerinin gerçekleşme olasılığını azaltıyor.
IMF'ye göre iki gösterge, konut fiyatlarının geleceğini tahmin etmede öne çıkıyor. Birincisi konut fiyatlarının milli gelire, ikincisi ise kiralara oranlarını hesaplamak ve bunları tarihsel ortalamalarıyla karşılaştırmak.
Türkiye'de bu konuda geçmişe dönük veri seti yok. Konut fiyatlarıyla ilgili verileri daha yeni yeni geliştirmeye başladık. Dolayısıyla IMF araştırmacıları bizi içine almadan analiz yapmışlar.
Bulgularına göre bazı ülkelerde bu oranlar tarihsel ortalamalarının üzerinde. Örneğin Hollanda, Belçika, Kanada ve Fransa'da durum böyle. Anlamı, bu ülkelerde konut fiyatlarının düşmesi beklenebilir.
Buna karşılık ABD, Japonya ve Almanya'da durum tam tersi. Buralarda konut fiyatlarında artış beklemek lazım.
Bu analizin dışında ekonometrik modeller kullanılarak yapılan değerlendirmeler ise anlamsız sonuçlar veriyor.
Modellerin tahmini ile gerçekleşmeler arasında büyük farklar ortaya çıkıyor. Yunanistan'ı ele alalım. Model, konut fiyatları yüzde 50 düşecek diye tahmin etmiş. Gerçekleşme yüzde 20'de kalmış.
İsveç'te yüzde 1 0 artacak beklenirken, konut fiyatları yüzde 20 düşmüş.
Nedeni, her ülkenin kendine özgü şartları olması.
Benim Türkiye için önümüzdeki bir yıllık tahminim, konut fiyatlarındaki reel artışın yüzde 3 ila 5 arasında kalacağı şeklinde. Bir balonun oluşacağını beklemiyorum. Konut fiyatlarında geçmiş yıllardaki gibi yüksek oranlı artışların gözleneceğini düşünmüyorum.
Bankaların verdikleri konut kredilerinin faiz oranlarındaki yükselişler ve mevcut satılmamış konut stoku beni yukarıdaki bu sonuca götürüyor.
(*) Prakash Loungani, Will House Prices Keep Falling, IMF, 2012.