İlk bakışta, dünyanın en iyi petrformans gösteren konut piyasası, patlamaya hazır bir balona ilişkin pek fazla işaret göstermiyor.

Piyasa mortgage'lere fazla bel bağlamıyor ve Türk konut sahipleri, geçen yıl tüm ülkelerden daha hızlı artan konut fiyatlarının yardımıyla, borçlarını güvenilir bir şekilde geri ödüyor. İnşaat sektörünün ülkenin yatırımlarında Çin'dekinden daha fazla bir pay aldığı bir dönemde risk, konut sahiplerinden ziyade konut inşa edenlerde.

Türkiye'de konut geliştirme şirketlerinin borçlanma payı, Türkiye Bankalar Birliği verilerine göre, son 10 yılın en yüksek seviyesine çıkmış durumda ve tüm şirket borçlanmalarının yaklaşık beşte birini kapsıyor. Bu borçların artan kısmı kötüye gidiyor ve sektörün takipteki kredilerinin payı son beş yılda yaklaşık ikiye katlandı.

İstanbul merkezli araştırma şirketi Integras'ın bankacılık analisti Ercan Uysal, Bloomberg News'a yaptığı değerlendirmede, "Mortagage'ler sorun oluşturmuyor, "Sorun konut şirketlerinin kaldıracında" şeklinde görüş bildirdi.

Satışları koruyabilmek için, inşaat şirketleri, müşteriler için mailyet azaltmanın yollarını arıyorlar. Bu şirketleriden biri, piyasa faizinin altında kredi sağlarken, aynı zamanda peşinatı yüzde 10 olarak belirledi. Banka mortgage'leri için minimum peşinat oranı yüzde 25.

Kardan Feragat

Gayrımenkul piyasasının önde gelenlerinden Ali Ağaoğlu, Bloomberg News'a geçen ay Uludağ'da düzenlenen ekonomik forum sırasında yaptığı değerlendirmede, "Konut kredilerindeki faizlerin artması ile birlikte, şirketler, alıcılar için hayatı kolaylaştırmak adına kendi karlarından feragat ediyorlar," dedi ve "Sektör için önemli olan satışlardı ve bu gibi destekler son derece doğal," şeklinde konuştu.

Türkiye'de konut fiyatları son beş yılda ikiye katlandı ve 2015 yılında yüzde 18 arttı. Böylelikle Türkiye piyasası, Knight Frank'ın küresel konut fiyat endeksi'nde en üste oturdu. Emlak danışmanlık şirketi Knight Frank'a göre, talep, bölgedeki kargaşa dolayısıyla güvenli liman arayan Orta Doğulu yatırımcılardan ve güçlü nüfus artışından destek buldu.

BNP Paribas SA'nın İstanbul'daki birimi TEB Yatırım'da emlak sektörü şirketlerinin analizini yapan Toygun Onaran, "Finansmanlarının bir kısmını önceden satış ile karşılayan inşaat şirketleri, fiyat artışlarının yavaşlıyor olabileceği algısını göze alamaz" dedi.

Fed Faktörü

Konut geliştirme şirketlerinin durumu kısmen Fed'e bağlı. Fed'in Aralık ayında yaklaşık 10 yıl sonra aldığı faiz artırım kararı, Türkiye ve diğer gelişen piyasalarda borçlanma maliyetlerinin yükselmesine neden oldu. Türkiye tahvillerinin faizi, Fed'in gelecekte yapacağı faiz artırımlarının hızının korkulandan daha yavaş olabileceğinin anlaşılmasının ardından düştü.

Londra'da UBS Group AG Döviz stratejisti Manik Narain, "Fed karar gününü ileri itse dahi, bu kararın nihayet bir gün alınması, durumu daha da kötü yapabilir. Zira, aynı zamanda, para verimsiz sektörlere akıyor" dedi.

Narain, "Zayıflayan para birimi tahlikesi inşaat şirketleri için daha şiddetlenmiş olacak, zira bu şirketler, Türkiye'nin döviz borçlanmasının  orantısız kısmını alıyor. Bu durum, gelirlerinin büyük bölümü Türk Lirası olan bu şirketler için, para biriminin geçen yıl yüzde 20 erime göstermesi ile birlikte risk yaratıyor" şeklinde görüş bildirdi.

Uysal, verileri toplayan sirketnews.com'a dayanarak yaptığı değerlendirmede, inşaat şirketlerinin, bu yılın ilk üç ayında, kreditörlerden iflastan korunma elde eden şirketlerin beşte birini oluşturduğunu ve bu oranın tüm sektörlerin üzerinde olduğunu kaydetti.

Bankacıların Kızgınlığı

Bu durum, mevcut iflas kanununun susitimale açık olduğunu ve borçların geri çağırmayı zorlaştırdığını düşünen bankacıların rahatsızlığını artırdı. Uludağ'daki mülakatlarda, TC Ziraat Bankası AŞ, Türk Ekonomi Bankası AŞ and Denizbank AŞ'nin üst düzey yetkilileri söz konusu yasayı eleştirdi.

Markalı konut projelerinde dairelerin çoğu, inşaat şirketlerinin organize ettiği kredilerle yapılıyor. Narain, "Büyük çaplı bir kredi birikmesi sonrası Türkiye'nin ihtiyaç duyduğu son şey, gölge finansmanın gelişmesi," dedi.

Psikolojik Eşik

Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu niteliğindeki Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) Başkanı Aziz Torun, teşviklerin başlatıldığını, zira kredi faizinde aylık yüzde 1 seviyesinin Türk tüketicileri için psikolojik bir eşik olduğunu, bu seviyenin üstünün maliyetli gördüldüğünü kaydetti.

Şirketi Torunlar GYO'nın tüketicilerin borçlanma maliyetlerinin aylık yüzde 1 seviyesinin altında tutmasına yardımcı olan Aziz Torun, "Bazı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, talebi canlı tutmak için konut alıcılarına faiz konusunda yardımcı oluyor," dedi.

Ortalama mortgage fazi bu yıl yaklaşık yüzde 15 arttı ve bir yıl öncesine göre yüzde 11 aşağıda. Faizler, Merkez Bankası'nın geçen ay borçlanma maliyetlerini düşürmesine karşın yüksek seviyelerde kaldı.

Ağaoğlu Grubu CEO'su Önder Halisdemir, "Bazıları, nüfus nedeniyle satışların sağlıklı kalmasını bekliyor. Sığınmacı akını piyasayı yukarıda tutacak ve boşanma oranlarının hızlanması, daima talep olacağı anlamına geliyor" şeklinde görüş bildirdi.

Ancak bu konuda farklı görüşler var. Torunlar'ın CFO'su İsmail Kazanç, "Konut fiyatları geçen yıl arttı ve bu artışın temelllerini anlamakta güçlük çekiyorum," dedi ve bu yıl benzer bir artış beklemediğini sözlerine ekledi.

Bloomberg News