TVRadyo
Hande Demirel
Hande Demirel

Konutta balon var mı?

Türkiye'de konut satışlarındaki düşüş sürüyor. Temmuz ayında konut satışları yıllık bazda yüzde 20,2 azalarak 85 bine geriledi. Düşüş aylık bazda yüzde 8,4 düzeyinde gerçekleşti. Konut fiyatlarındaki artışsa devam ediyor. TÜİK'in hafta başında açıkladığı veriler, son zamanların en çok sorulan sorularından birini “konutta balon var mı” sorusunu yeniden gündeme getirdi.

Piyasa Hattı'nda konuğum olan ve TÜİK'in Temmuz 2014 konut satış istatistiklerini birlikte değerlendirdiğimiz Reidin CEO'su Ahmet Kayhan, önce verileri mevsimselliği de hesaba katarak değerlendirmek gerektiğini söyledi. Ardından rakamlardaki gerilemede ekonomik ve sosyal nedenler olduğuna işaret etti. Kayhan, söz konusu nedenlerin başında faizlerde son 3 yılın en yüksek seviyelerinde olmamızı sayıyor. “Faizin satış rakamları ile yüzde 87 gibi çok yüksek bir oranda korelasyonu var” diyor.

-Fiyatlar neden artıyor?

Reidin'in satılık konut fiyat endeksine göre, son 3 aylık değişime bakıldığında Türkiye genelinde yüzde 3,76'lık bir artış görülmekte. Bu oran istanbul'da yüzde 4,69'a, Adana'da yüzde 4,50'ye, Ankara'da ise 3,27'ye işaret ediyor. Tablo böyleyken Ahmet Kayhan, reel getiriye dikkat çekiyor ve “Reel getiri oranları hala düşük” diyor. Ayrıca büyük resme bakıldığında aslında tablonun son 1 yıldaki kadar dramatik olmadığını da ekliyor. Kayhan: “Geçen yılki rakamlarla bu yılki rakamları karşılaştırdığınızda gayrimenkul getirisi en yüksek varlık seti oldu. Borsayı geçti, altından daha iyi getiri sağladı. Bunun en büyük nedeni yine göreceli olarak fiyatların son 4¬5 yılda enflasyondan arındırılmış olarak düşmüş olması. Aslında fiyatlardaki gelişim biraz nereden baktığınızla doğru orantılı” diyor. Türkiye'de konut piyasasının potansiyeline dair temel göstergelerde değişiklik yok. Kayhan Türkiye'de fiyatların muadillerine göre hala düşük olduğunu söylüyor. “Demografi sağlam, popülasyon hala büyüyor, nüfusun genç oranı fazla, yıllık evlilik oranları artıyor. Özellikle talep tarafını etkileyen yapısal göstergeler değişmedi. Fiyatlardaki artış aslında talepteki artışın yansıması. Böyle baktığınızda da çok normal” diye konuşuyor.

Son dönemde gayrimenkul yatırımcısının şikayetçi olduğu konulardan biri de bazı proje geliştiricilerin faiz düşüşlerini fırsat bilip zam yapıyor olması. Ahmet Kayhan, bu durumun da aslında maliyet yönetiminden kaynaklandığını söylüyor ve şöyle açıklıyor: “2013-2014 ikinci çeyrek rakamlarını karşılaştırdığınızda TL, dolara karşı yüzde 24,5, Euro'ya karşı yüzde 29,4 değer kaybı yaşamış görünüyor. Dolarla bina maliyet endeks arasında yüzde 86 korelasyon var, Euro ile de bu oran yüzde 87 düzeyinde. Bina maliyet endeksi aynı dönemde yüzde 11,1 artmış. Yani aslında şirketlerin başka bir seçeneği yok. Bir sonraki projeyi bile düşünmeden, ellerindeki projeyi doğru biçimde bitirmeleri için maliyet artırmaları gerekiyor. Bunu yapıyorlar.”

-Balon nerede?

Ahmet Kayhan, konut satış rakamlarındaki gerilemenin geçici olduğu görüşünde. Ancak onun gibi düşünmeyenler de var. Akıllı Para'da konuğumuz olan Perform Portföy Yönetici Ortağı Cem Yalçınkaya, “Temmuz ayı rakamları, özellikle de ipotekli konut satışalrındaki daralma, önümüzdeki dönemde sert düşüş ihtimalini akla getiriyor” diyor. TÜİK'in rakamlarına göre ipotekli konut satışları yüzde 33 oranında bir düşüşle Temmuz ayında 31 bine gerilemiş. İpotekli satışların toplam içerisindeki payının da yüzde 43,2'den yüzde 36,3'e düştüğü görülüyor.

Gelelim asıl soruya: Balon var mı, yok mu?

BloombergHT muhabiri arkadaşımız Arzu Maliki'ye verdiği söyleşide, Keten İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serhat Keten, “Bir balon tehdidi var” dedi ve şu değerlendirmeyi yaptı: “Bu balonun şekli ve büyüklüğü önemli. Arz ile talep arasındaki makas açılıyor. Burada önemli olan üretilen konut sayısı ile piyasadaki alıcı arasındaki dengenin korunabilmesi. Gayrimenkul geliştirme firmaları çok agresif davranıyor. Uzun vadede talebi ve üretimi dikkate almak lazım. Bir önceki yıla göre Anadolu yakasında 10¬12 kat daha fazla konut üretilmeye başlandı. Buun fiyata ve satış hızına yansıması olacaktır. Bu da bir finansman maliyeti getirecektir. Bunlar dikkate alınmadığında sektörü bir takım risklerin etkilediği aşikar.”

Konut sektöründe balonu konuşurken, arz-talep ya da fiyat tarafıa ayrı ayrı bakmak gerekiyor. Ahmet Kayhan, fiyattaki balona işaret ediyor. Türkiye geneli için değil ama büyük şehirlerde belli başlı bölgeler için bu durumun söz konusu olduğunun altını çiziyor. “Örneğin en bildiğimiz örneğiyle Esenyurt” diyor ve ekliyor:”İstanbul, Esenyurt gibi bazı bölgelerde yanlış projelendirmelerden, arsa maliyetlerinin artması gibi nedenlerle fiyatların artmasından balon oluştuğunu gözlemliyoruz. Bu tablo proje bazlı da yaşanabiliyor.”

-Yatırımcı ne yapmalı?

Bu noktada gayrimenkul yatırımcısının dikkat edeceği iki temel gösterge var. Ahmet Kayhan ilk sıraya “kira getiri oranı”nı koyuyor. “Bu dünyada bilinçli gayrimenkul yatırımcısının mutlaka baktığı, bizde ise pek önemsenmeyen önemli bir göstergedir. Mutlaka bakmak gerekir” diyor. İkinci sırada ise karşılaştırmalı analizi öneriyor ve şöyle diyor: “Yatırım yapılacak bölgenin dinamikleri içerisinde fiyatların düşük ama yeniden yapılandırmanın olduğu, lokasyonun iyi olduğu, projeyi yapanın geçmişinin iyi olduğu örnekleri bulmakta fayda var. Mutlaka ortalama fiyat karşılaştırması yapmak lazım. Birbirine benzer 3 projeden birinde metrekare fiyatı 9 bin dolar diğerinde 5 bin dolar, bir ötekinde 3 bin dolarsa, burada bir sorun var demektir. Gayrimenkul yatırımcısı projeleri bizzat ziyaret edip bu karşılaştırmaları yapıp, proje sahibi iyice araştırmalı.”

Günün sonunda rakamlar ortada. Satışlar düşüyor, fiyatlar artıyor. Balon riski var. Ama bu tablodan yara almadan sıyrılmak da mümkün.

Yeni dönem ne getirecek? İşte onu yine rakamlar söyleyecek.

BU YAZIYA YORUM YAZ
 
10 Eylül 2014 Çarşamba, 15:15 Misafir doların durumu dış pıyasalardan kaynaklanmıyor senin uzmanların seni yanıltıyorlar.
Yukarı