Küresel krizin 2008'de vurmasıyla gelişmiş ülkelerin uyguladığı parasal genişleme programları ve gelişmekte olan ekonomilerin krizden korunmak amacıyla uyguladıkları teşvik programları, gelişen piyasaların 2007-2008 krizini, diğerlerine kıyasla çok daha ufak hasarlarla atlatmalarını sağladı. Çin'in küresel krizden neredeyse zaferle sıyrılarak hızla büyümesi, diğer gelişen piyasalar ve Çin'deki emtia fiyatlarını tırmandırdı. Gelişen piyasaların, gelişmiş olanlara kıyasla daha yüksek faiz oranlarına da sahip olması faktörü ile birlikte, dünya genelinde yatırımcılar için gelişmekte olan ülkeleri daha da cazip hâle getirdi. Ancak bu ülkelere giren sıcak para, ekonomilerin aşırı ısınmasına neden olduğu ve konut balonları için de tetikleyici oldu.
Diğer taraftan, kişisel tüketimin borçlarla desteklenmesi ile gelişmiş ekonomilerde patlayan kriz, Asya ekonomilerinin 1997-1998'de benzer sebeplerle kriz yaşadığı gerçeğini de unutturdu.
Birçok ekonomist tarafından ekonomisindeki genel balonlaşmanın taraflarından biri olarak görülen Çin'in konut balonu, aslında 2008'de belirmeye başlamıştı. Ülkedeki konut fiyatları, hükümetin, tüm kamu çalışanlarına bedava ev verme uygulamasını sonlandırmasının ardından yükselmeye başladı ve son 5 yılda da tırmanışa geçti. Küresel kriz öncesinde bir miktar inmiş olan balon, ülkenin ekonomisini desteklemek için uyguladığı 586 milyar dolarlık teşvik programıyla birlikte yeniden şişmeye başladı. Asya'nın en büyük ekonomisinin krizi çok fazla zarar görmeden atlatmasıyla birlikte enflasyon hızlandı. Çin'de emlak sektörü yıllık bazda yüzde 32.9'a yükselerek 2.63 trilyon yuana (407 milyar dolar) genişledi. Konut balonu korkuları belirmeye başlayan Çin, 2009'un sonlarından bu yana emlak sektöründe, faizler ve 2. konut alımlarında peşinatların yükseltilmesi gibi birçok kısıtlayıcı politikalar uyguluyor. Ancak ekonomisinin yüzde 10'unu oluşturan konut sektöründe fiyatlar tüm dengesizlikleriyle birlikte, hızını azaltsa da yükselmeye devam ediyor. Şanghay, Pekin ve Shenzen gibi şehirlerde fiyatlar çok daha hızlı ilerliyor.
Ekonomistler için Çin'den daha da fazla dikkat çeken yer ise, konut fiyatlarının 2009'dan bu yana ikiye katlandığı Hong Kong. 2012 yılında küresel gayrimenkul fiyatları ortalama yüzde 4 artarken, Hong Kong'ta fiyatlar yüzde 24 arttı ve şehir-ülkedeki konutlar şu anda Londra ve Şanghay'dan daha pahalı. Çin'den farklı olarak Hong Kong'ta fiyatların artmasındaki etmenlerin başında konut fiyatlarının büyük oranda ülkede ikamet etmeyenler tarafından alınması geliyor. Bu nedenle de, Asya'nın geri kalanında fiyatlardaki yükseliş yavaşlasa da, Hong Kong'ta tam hız devam ediyor.
Asya'nın 2. büyük ekonomisi Hindistan ise özellikle de yerel yatırımcı için çok fazla yatırım seçeneği olmamasından ötürü Çin ile daha çok benzerlik gösteriyor. Yüksek düzeyde sıcak para girişi, aşırı ısınma ve enflasyon faktörleriyle birlikte, Hindistan'da konut fiyatları 2009'dan bu yana yüzde 21 arttı. Balon riskini gören Hindistan şu anda balonu kabullenme ile gerekeni yapma arasında gidip geliyor. Öyle ki, gayrimenkulde işlem hacmi, imar şirketlerinin, piyasadan kaçış olacağı korkusuyla indirim yapmaktan kaçınmasıyla sert düşüş kaydetti. Şirketler, fiyatları düşürürlerse, bunun balonu kabullenmek anlamına geleceğinden, panik satışlarına neden olmaktan endişe ediyor.
Endonezya, Singapur, Tayvan ve Asya'daki birçok diğer ekonomi de, Çin ve Hindistan ile benzer sorunları paylaşıyor. Ancak çoğu Asya ülkesindeki yasakoyucular, balon riskini görerek, önleyici adımlar atmaya çalışıyor. Alınan tedbirlerin etkisiyle başta Singapur'da olmak üzere fiyatlar hız kesmiş durumda. Bazı ekonomistler, Asya'da konut balonunun zaten patladığını, etkilerinin de yavaş yavaş ekonomilerinde görülmeye başladığını düşünüyor.
En büyük gelişmekte olan ekonomilerden oluşan BRIC grubunda, Rusya hariç konut balonu görülen Çin ve Hindistan'ın yanısıra, Brezilya da neredeyse Çin kadar dikkat çekiyor. Sao Paulo'da konut fiyatları 2008'den bu yana yüzde 181, Rio de Janeiro'da ise yüzde 225 tırmandı. Nobel ekonomi ödüllü Robert Shiller, 5 senede 2 katını bulan konut fiyatlarının, sektördeki aşırı ısınmaya işaret ettiğini söylüyor. Ekonomi araştırmaları şirketi Applied Economic Research'e göre, Caixa Economica Federal gibi Brezilya'nın mortgage kreditörlerinin, mortgagelara bağlı referans oranını artırarak, rekor düzeyde borçlarla zorlanan tüketicilerin borçlanma maliyetlerini artırmak zorunda kalacak. Brezilya'da, mortgage gelirlerinin, harcanabilir gelire oranı, Devlet Başkanı Dilma Rousseff'in döneminde ikiye katlanarak yüzde 15'ten rekor kırdı. Ancak Asya ülkelerindeki liderlerin aksine Russeff, fiyatların artmasıyla 30 Eylül'de işsizlik sigortası fonunu kullanarak alınabilecek konut fiyatlarını da yükselerek, talebi daha da destekleyici adımlar atıyor. Latin Amerika'nın en büyük ekonomisinde konut için kamu kredileri, son 2 yılda özel bankaları 4'e katlayarak 90 milyar dolara çıktı.
Ülkelerin yanısıra, Dubai gibi, “hızla gelişen ekonomiler” kategorisindeki Birleşik Arap Emirlikleri şehri de konut balonu konusunda uzmanların dikkatini çekiyor. Şehirdeki konut fiyatlarının ortalama metrekare ücreti Haziran 2013'te yıllık bazda yüzde 34.6 arttı. Yeni projelerdeki artış kira ve fiyatları sıçratıyor. Dubai'nin bazı bölgelerinde konut fiyatları, 2009-2010'da yüzde 60 düşüşle dibe vurmadan önce 2008'deki zirvelerine ulaşıyor. Artan fiyatlar ise, istikrar, çeşitlilik ve yüksek getirilerden ötürü talebi caydırmak yerine artırıyor. Balonun 2009-2010'daki gibi patlamasını önlemeye çalışan Emlak Bakanlığı, gayrimenkul sektörünü daha iyi denetlemek ve yönetmek için 2015'te uygulamaya girecek yeni yasalar hazırlıyor. IMF de, son raporlarından birinde, şehrin önceki gibi bir çöküşü önlemek için konut piyasasına müdahale etmesi gerektiğini söyledi.
Kriz kahini Nouriel Roubini'nin bahsettiği 17 “tehlikeli ülke” grubunda yer alan bir diğer ülke ise, 2008 krizini çok daha hafif atlatarak, konut sektöründe Avrupa'nın yükselen noktalarından hâline gelen Türkiye'ydi. Başta İstanbul'da olmak üzere artan inşaatlar, stok fazlalarına rağmen 2009'daki düşüşün ardından hemen toparlanarak yükselişe geçen ve o zamandan bu yana çok da fazla düzeltmenin görülmemesi, birçok uzmanın da dikkatini çekti ve konut balonu değerlendirmeleri, Roubini'den çok daha önce BBC, New York Times ve Financial Times gibi önemli yayınlarda yer aldı. Öyle ki IMF 2010'da yayınladığı ve Türkiye'nin hızlı büyümesini övdüğü raporunda da, konut balonunun önlenmesine yönelik tedbirler alınması çağrıda bulundu. IMF, hızla genişleyen konut kredisi oranlarına dikkat çekerken, Global Property Guide (Küresel Emlak Rehberi) de Türkiye'de konutun yabancı yatırımcıların da ilgisini çektiğine değindi. REIDIN'e göre mevcut konut fiyatları Ocak 2013’te sonlanan yılda Türkiye'de yüzde 17.11 artış kaydetti.
Diğer taraftan, Mortgage/Gelir oranı yüzde 92'lerde seyreden Türkiye, balon riski çok daha gözle görülür olan ülkelerin yüzde 100'ü aşan mortgage/gelir oranlarının altında kalıyor. Bazı uzmanların uyarılarına rağmen, konut sektöründeki temellere ve yüzde 9-12 arasında değişen konut kredilerine işaret ederek balon riskinin henüz olmadığını söyleyen ekonomistlerin sayısı da az değil. Bu ekonomistler, Türkiye'de konut fiyatlarında bir noktada bir düzeltme olacağını, ancak bunun, diğer “risk” kategorisindekiler kadar ekonomiye zarar verecek boyutta olmayacağını söylüyor.
Tuğçe Özsoy ( tozsoy@bloomberght.com)
BloombergHT.com Editörü
Kaynaklar: Global Property Guide, REIDIN, IMF, New York Times, Bloomberg, Financial Times