Emlak Konut, 2018'de "güçlü satış" bekliyor

"Satış rakamları 2017 yılında yeni bir rekor kırarak 1,4 milyon adetin üstüne çıkmıştır"

Konut sahipliğinin önündeki tek engelin yüksek faiz olmadığını aktaran Kurum, şunları söyledi:

"Sorun yalnızca konut kredisi faizlerindeki yükseklik değil, aynı zamanda mevduat faizlerindeki artış olarak da görülmelidir. Yüksek mevduat faizleri tasarruf amacıyla konut alan yatırımcıların bazılarını faizli araçlara ve altına yöneltmekte, zaman zaman gayrimenkule bir alternatif olarak değerlendirebilmektedir.

Yatırım amaçlı konut (gayrimenkul) alan insanlar '3 senede nereye yatırım yapsam daha fazla kazanırım?' diye düşünüp konut ile kıyaslamaya başladı, dolayısıyla getiri bakımından uzun süre alternatifsiz olan gayrimenkul son zamanlara başta faiz olmak üzere diğer yatırım araçlarındaki hızlı artıştan olumsuz etkilenmektedir.

Ancak ülkemiz insanının büyük bir kısmı, konutu hem oturmak hem de sığınılacak bir yatırım limanı olarak gördüğünden satış rakamları 2017 yılında yeni bir rekor kırarak 1,4 milyon adetin üstüne çıkmıştır."

"Satışlar yeni bir düzeltme hareketi yaptı"

Murat Kurum, ülke genelindeki son düşüş ile konut fiyat endeksinin dip seviyesini gördüğünü belirterek satışların yükselmesini beklediğini kaydetti.

“Satışlar aynı geçmişte olduğu gibi, yeni bir düzeltme hareketi yaptı. Tıpkı geçmişteki düşüşlerden sonra görülen çıkışlar gibi artık fiyat trendinin yukarı doğru tırmanacağını düşünüyoruz.” diyen Kurum, satışlardaki ve fiyatlardaki dalgalanmanın normal olduğunu söyledi.

Dalgalanmaların her tip varlıkta görülebileceğini belirten Kurum, aslında bunun piyasa açısından daha sağlıklı bir fiyat yapısının tesis edildiğinin göstergesi olduğunu kaydetti.

“Herkes proje yapacağım diye İzmir’e koştu”

Kurum, üç büyük şehirde yatırım amaçlı konutta ciddi bir potansiyel olduğuna dikkati çekerek, "İzmir’de bir süredir yaşanan durumun bunun bir örneğidir." dedi

İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konut piyasasını değerlendiren Kurum, İzmir’de konut fiyat artış oranlarının yüzde 20,79’a ulaştığını ifade ederek, şöyle devam etti:

“İzmir’de konut fiyatlarındaki artışının 2011 ve 2014’te TÜFE’nin altına düştüğünü, şu anda ise artışın neredeyse yıllık yüzde 21 seviyesine ulaştığını gören yatırımcılar proje yapacağım diye İzmir’e koştu. Finansal açıdan bakıldığında bu artış gayet iyi. Burada algı da şu, faiz mevcutta kaç? Yüzde 15. İzmir’de fiyat artışı kaç? Yüzde 21. O zaman hem üretici kısa sürede satabileceğini hem de yatırımcı kar edeceğini umduğundan İzmir’e yatırım yapılır diye düşünüyor.

Ülkemizin en büyük konut piyasası olan İstanbul ise sadece Türk gayrimenkul tüketicisi için değil dünyadaki pek çok yatırımcı ve gayrimenkul kullanıcısı için önem taşımaktadır. Özellikle 2010 yılı itibarı ile görülen ciddi talep İstanbul'daki konut fiyatlarını yukarı taşımıştır. Süreç 2016 yılına kadar güçlü eğilimi devam ettirmiştir. Ancak 2016 yılı itibarıyla gerek dünyada artan risk algısı gerekse Türkiye'de yaşadığımız hain darbe girişiminin etkisiyle yaşanan gelişmelerden kaynaklı fiyat düzeltmeleri yaşanmıştır.

Gayrimenkul bir varlık olduğundan diğer varlıklarda olduğu gibi devamlı bir fiyat artışı beklenmemelidir. Benzer durum altından borsaya kadar diğer tüm yatırım araçlarında mevcuttur.

Emlak Konut olarak yaptığımız analizlerde İstanbul'da yaşanan düzeltmenin sonuna gelindiği kanaati taşımaktayız. Artan inşaat maliyetleri de fiyatların daha fazla gerilemeyeceğinin bir göstergesidir."

“Lüks konutta stok belli bölgeler için şişti”

Emlak Konut GYO Genel Müdürü Kurum, lüks konutta üretimin belli yerlerde arz fazlası oluşturduğuna işaret ederek, şunları kaydetti:

“Lüks konutta stok belli bölgeler için şişti. Mesela Bağdat Caddesi'nde kontrolsüz ruhsat verilen belli bölgelerde bu dezavantaj maalesef var. Benim daha önce yapı inşa ruhsatlarına kota getirilsin’ dememin sebebi de budur. Aslında konut ihtiyacı var ama arz ve talep arasında da bazı bölgelerde büyük fark da var.

Sonuçta imar hakkı yasal bir haktır. Burada Türkiye ölçeğinde kentsel dönüşüm için ayrı bir master plan yapmamız lazım. Hem kentsel dönüşüm için hem şehirlerin sağlıklı büyümesi için bu plan gerekli. Sadece inşaatı değil, altyapıyı, metroyu, istasyonları buna göre şekillendirmemiz lazım.”

Kurum, diğer taraftan kentsel dönüşüm maksatlı yapı ruhsatlarının belli bölgede yoğunlaşmasının gerek satış, gerekse kira değerleri üzerinde de dengesizliklere yol açtığını belirtti.

“İmar artışı yapmak zorundaysak eğer, en fazla yüzde 10-20 yapmamız lazım”

Kurum, deprem riski ve diğer olumsuz gelişmelerin göz ardı edilmemesi gerektiğine dikkati çekerek, “Kentsel dönüşümü kesinlikle imar artışı yapmadan ve finansın sadece kendi içinde çözüldüğü çalışan bir model kurmamız lazım. Bunun dışında yüzde 50-60 imar artışıyla kentsel dönüşüm yapmanın da doğru olmadığını bugün yaşayarak gördük.” diye konuştu.

Alt gelir grubunun aylık ödemesinin bin-bin 500 lira aralığında olduğunu belirten Kurum, “Alt gelirde aylık ödeme imkanı belli. Burada kredide faizler yüzde 8’e de düşse ödeme oldukça zor. Karşılığı yok... Bunun yurt dışındaki gibi yüzde 3 ve altında olması lazım ki alt gelir grubu konut alabilsin. Faiz oranları düşük olur ve geri ödeme süresini de 20 yıla çıkardığımızda alt gelir grubu için önemli bir avantaj sağlamış oluruz.” dedi.

Kurum, Emlak Konut’un alt gelir grubunu konut sahibi yapmayı istediğini anlatarak meselenin dönüp dolaşıp borçlanmaya geldiğini vurguladı.

“2017 yılını 7,7 milyar TL hasılat ile tamamladık”

Türkiye gayrimenkul sektörünün 2017 yılında, yüksek faiz ve döviz kurundaki dalgalanmalara rağmen 1,4 milyon adedin üzerinde konut satışı ile bir önceki yıla göre yüzde 5 büyüdüğünü hatırlatan Kurum, “2017 yılını 1,1 milyon metrekare brüt alana karşılık 7,7 milyar TL hasılat ile tarihimizin en yüksek satış başarısını elde ederek tamamladık.” diye konuştu.

Kurum, Emlak Konut’un yıl içerisinde görülen konjonktürel dalgalanmalara rağmen tarihsel satış performansını sürdürmeyi başardığını belirterek, şunları kaydetti:

“Özellikle 2017 yılında inşaatları büyük oranda tamamlanmıştır. 2018-2019 yıllarında tamamlanacak projelerimizi incelediğimizde; 2018 yılı projeleri için 17 bin 578 adet bağımsız bölümün yüzde 84’ten fazlasının satışı bugün itibarıyla tamamlanmıştır. 2019 yılında ise tamamlanmasını planladığımız projelerin ön satışı bugün itibarıyla yüzde 46’ya ulaşmıştır. Basit bir şekilde ifade etmek gerekirse, şirketimizin projelerini stok biriktirmeden, projeyi ön satışlarla finanse ederek tamamladığı anlamına gelmektedir.”

“Toplam gelir rakamı 12,8 milyar TL’nin üzerine çıktı”

Geçen yılın finansal sonuçlarını açıkladıklarını anımsatan Kurum, 2017 yılı net dönem karının öngörülere uyumlu şekilde 1,75 milyar TL seviyesinde gerçekleştirdiğini söyledi.

Kurum, şirketin toplam aktif varlığının 2017 yılında yüzde 10 artışla 20,6 milyar TL’ye ve öz kaynaklarının da yüzde 16 artışla 12,4 milyar TL’ye ulaştığını belirterek, “Şirketimizin sürdürülebilir başarısının temel taşı olan gelir paylaşımı modeli ihalelerimizde, güçlü sektör ilgisi ve artan rekabet sayesinde 2017 yılında 9 ihale gerçekleştirdik. Bu ihaleler sonucunda elde ettiğimiz toplam gelir rakamı 12,8 milyar TL’nin üzerine çıktı ve şirket payı toplam gelirimiz 2,06 milyar TL’ye ulaşmıştır. 2016 ihale performansımızı yaklaşık yüzde 100 artırarak 1,8 çarpanla 2017 yılı ihale takvimini tamamladık.” bilgilerini verdi.

Şirketinin 2018 hedeflerine ilişkin bilgiler veren Kurum, “Bu yıl 1,8 milyar TL kar hedefimiz, 7,2 milyar TL ciro hedefimiz, 2,1 milyar TL arsa maliyeti olan arsalarımızın ihale edilmesi ve 830 bin metrekare de satılabilir alana ulaşma hedefimiz var. Bu yıl da güçlü satış trendinin devamını bekliyoruz.” diye konuştu.

“666,9 milyon TL’yi temettü olarak yatırımcılarımıza dağıtmayı planlıyoruz”

Murat Kurum, şirketin 2017’de dinamik olarak güncellediği arsa portföyünü daha kapsamlı projeler için hazır hale getirdiğini ifade ederek, “Bugün itibari ile şirketimiz 4,8 milyar TL değerinde 6,1 milyon metrekare ihale edilmemiş arsayı portföyümüzde bulundurmaktayız. Şirketimizin 3 milyar 775 milyon TL bilanço dışı ve 2 milyar 666 milyon TL bilanço içi olmak üzere toplam 6 milyar 442 milyon TL vadeli alacakları bulunmaktadır.” bilgilerini verdi.

Şirketin nakit pozisyonunu güçlendirmek adına bu vadeli alacakların 471 milyon TL'lik kısmını gayri kabili rücu olarak temlik ederek 350 milyon TL tutarında tahsilat yaptıklarını anlatan Kurum, söz konusu tutarın, şirketin 2018 yılı birinci çeyrek nakit pozisyonunu olumlu etkileyeceğini söyledi.

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tebliği ve düzenlemeleri uyarınca 2010 yılından bu yana sürdürdükleri dağıtım politikasını sürdürmeyi planladıklarını belirten Kurum, paydaşlara kar dağıtmayı önemsediklerini dile getirdi.

Kurum, “Geçen yıl elde ettiğimiz dağıtılabilir 1,6 milyar TL net dönem karımızın yüzde 40’ı olan 666,9 milyon TL’yi temettü olarak yatırımcılarımıza dağıtmayı planlıyoruz.” ifadelerini kullandı.

“Başakşehir ve Arnavutköy’de yeni projeler geliştirmeyi düşünüyoruz"

İhale ilanında şu anda Şişli Teşvikiye arsasının bulunduğunu aktaran Kurum, ardından Çekmeköy, Florya, Bakırköy, Küçükçekmece ve Ankara’da ihaleler yapılacağını bildirdi.

Kurum açıklamalarını, “İhalelerimizin ardından Başakşehir ve Arnavutköy’de yeni projeler geliştirmeyi düşünüyoruz.” diye tamamladı.

AA