220 milyon ziyaret AVM'leri 90 milyar liraya taşıyor...
1988 yılında Türkiye'nin ilk alışveriş merkezi İstanbul’da açıldığında , bu sayının sadece yirmi yedi yıl içerisinde 352’ye ulaşacağı söylenseydi kimse inanmak istemezdi.Bugün yılda 220 milyon ziyaretçiye ulaşan sektör çifthaneli büyümesini sürdürerek 90 milyar liraya koşuyor.
Peki sektörün verimliliğin en iyi göstergesi metrebaşına kira ve gelirlerde tablo nasıl? Belirli noktalarda AVM enflasyonundan sözetmek mümkün mü? sorularının yanıtını İş Dünyası programıma konuk olan Akademetre Araştırma ve Planlama Şirketi’nin Yönetim Kurulu Başkanı Halil İbrahim Zeytin ve Saf GYO Genel Müdürü Zeynep Akdilli Oral ile konuştum.
352 ALIŞVERİŞ MERKEZİ 90 MİLYAR TL. CİROYA KOŞUYOR
Sektörün bugün genel rontgenini çekmeden önce yakın zaman ki gelişimini dikkatlice incelemek gerek. Alışveriş merkezleri ve modern perakendecilik sektörleri Türkiye’de özellikle büyük illerde satınalma gücünün iyileşmesiyle beraber 25 yıl içerisinde büyük bir ivme kazandı. 90’lı yıllarda alışveriş ve yemek konseptiyle açılan alışveriş merkezleri zaman içerisinde eğlence, özel aktiviteler ve farklı konseptleriyle geniş bir kesime hitap etmeye başladı.Bugün 220 milyon ziyaretçi kapasitesine ulaşan sektör bu yılı yüzde 18 büyümeyle 90 milyar lira ciroya ulaşarak kapamayı hedefliyor. 89,5 milyar lirayı geçen Ekim ayı cirosu bu hedefi rahatlıkla erişebilineceğinin göstergesi. Sektör iyi bir büyüme performansı yakalamış olmasına rağmen hala Türkiye genelinde alışveriş merkezi olmayan 24 il var ve büyük şehirlerde belli caddeler üzerinde birbirine yürüme mesafesi yakınlıkta açılan AVM’lerin kiminin verimliliğin düşmesi nedeniyle istenilen ziyaretçi sayısına ulaşılamıyor. Haliyle açılan ve kapanan AVM sayısında da artış dikkatlerden kaçmıyor. Özellikle İstanbul için bir sektörel düzenleme getirilmesi elzem gözüküyor.
YIL AVM SAYISI
1988 1
1995 12
2006 117
2011 264
2015 352
2016 410 (Hedeflenen)
İSTANBUL 40 YENİ AVM’Yİ TAŞIR MI?
Gelecek yıl sadece İstanbul’a 40 yeni alışveriş merkezinin açılması planlanıyor...
Peki gerçekten artan trafik ve altyapı sorunu olan İstanbul için 40 yeni alışveriş merkezine ihtiyaç varmı şeklindeki soruma Saf GYO GM.Akdilli Oral ‘’ AVM sektöründe, yatırımcılar da, perakendeciler de bundan 10 ile 15 sene öncesine göre çok bilinçliler. Dolayısı ile İstanbul genelinde 40 tane AVM’'den söz ediliyorsa bunlar çok fazladır, gerek yoktur diye bir yargı yürütmüyorum. Yatırımcı da nereye konumlayacağını iyi biliyor. 1000 kişiye düşen kiralanabilir alan metrekaresi diye bir kriter var sektörde. Bu kritere bakarsanız İstanbul'da bu oran 2014 sonu itibariyle 260 dolarda. Bu Avrupa'daki büyük şehirler seviyesinde. Bazıları hariç mesela Berlin'de bunun çok daha yüksek olduğunu düşünüyorum 400 dolar seviyesinde. En fazla da Stockholm'de 800 dolarda. Dolayısıyla bir ihtiyaç var. Ama bu sadece İstanbul'da mı yoksa Türkiye genelinde mi buna bakmak lazım’’ derken Akademetre YKB. Halil İbrahim Zeytin ‘’ İşin şehir planlaması boyutu farklı bir boyut ama burada niteliksel bakmamak gerekiyor niceliksel bakmak gerekiyor. İstanbul’a sadece bir yıl içerisinde 40 AVM’nin açılmasının planlanıyor olması çok ürkütücü gibi dursa da aslında arz, talep dengesiyle şekillenen yatırımlar bunlar. Türkiye'de bugün için 10 milyon100bin metrekarelik kiralanabilir alan var ve bunun yüzde 41'i İstanbul'da. Yani çok büyük bir oranı İstanbul'da. Pendik ile Tuzla arası ve Kuzey İstanbul'daki yeni projelere baktığımızda o bölgelerde 50.000m2'nin üzerindeki büyük AVM’lere, ihtiyaç var’’ şeklinde yanıtladı.
Anadolu'da 24 ilde alışveriş merkezinin hala olmadığına dikkat çektiğimizde Akademetrenin kurucusu Zeytin ‘’Haklısınız, 24 ilde hala AVM yok ama bu her ilde potansiyel olduğu anlamına gelmiyor. Arz, talep dengesi ve yatırım maliyetleriyle birlikte yatırımcıların değerlendirdiği bir konu’’ yorumda bulundu.
AVM KİRA GELİRİ LİDERİ, İSTANBUL
BÖLGELERE GÖRE AVM KİRA GELİRLERİ ($/m2)
Alışveriş merkezlerinde kira değerleri ağırlıklı ortalaması Türkiye genelinde aylık bazda 29,03 dolar/m2 olarak çıkıyor. İstanbul ortalamada aylık bazda 41,67 dolar/m2 ile başı çekerken, Ankara‘da ortalama aylık rakam 21,77 dolar/m2 değere oturuyor. Anadolu şehirlerinde bu rakam ayda 19,17 dolar/m2'ye düşüyor. İstanbul AVM'lerde her türlü ortalamayı yükselten itici bir güç olarak göze çarpıyor.
Metrekare gelir ve verimlilik konusunda Zeynep Akdilli ‘’Metrekare verimliliklerine bakıldığında Avrupa’nın hayli gerisinde olunduğu açıkça gözüküyor. Bu da kişibaşı ulusal gelirle ilgili bir konu. Türkiye’de 90 milyarı 220milyon ziyaret sağlıyor. Bu sepet büyüklüğü Avrupa'da çok yüksek. Örneğin AVM’de 3000 Euro kişi başı harcamayla Lüksemburg birinci sırada. Bulgaristan'da ise 78 Euro. Biz bunların altındayız. Bizde sayı ve insan trafiği çok ancak Avrupa'yla kıyasladığımızda verim çok düşük. Çünkü İsveç, Norveç'te bildiğim kadarıyla kişi başı gelir 45.000 Euro bandında. Bizde 10.000 Dolar diyoruz. Dolayısıyla daha alışverişin alacağı çok yol var’’ şeklinde konuştu.
Sektörlerin metrekare başına gelirlerine bakıldığında ilk sırayı hazırgiyim ve tekstil sektörü alıyor. Sektör, Türkiye genelinde tüm alışveriş merkezileri kira gelirinin %46,2’sını oluştururken, İstanbul özelinde %45,5'ini, Ankara %46,7'sini, Anadolu genelinde ise %48’ini oluşturduğu görülüyor. İkinci sırada yer alan yiyecek-içecek sektörünün de yüksek gelir sağladığı, Türkiye genelinde %13 orana sahip olduğu ortaya çıkıyor.
AVM’LERİ KADINLAR SABAH, ERKEKLER AKŞAM ZİYARET EDİYOR
AVM ziyaretçilerinin profillerine bakıldığında gün içindeki dağılımlarda doğal olarak sabah saatlerinde kadınlar ziyaret ederken öğlen iş saatlerinde erkek ziyaretçi trafiğine doğru bir kayış gözleniyor. Saat 18'den sonra da erkekler ile kadınlar arasındaki dengede erkek ziyaretçilerin ağırlığının arttığını görüyoruz. AVM ziyaretçilerinin büyük bölümü 24 ile 35 yaş grubu dediğimiz genç nesil.
Önemli bir gündem konusu asgari ücretteki artışın etkisini sorduğumuzda ise sektör temsilcileri artışın yerinde olduğunu ancak organize perakende sektörünü etkileyeceği görüşünde. Bunun da devlet desteğiyle karşılanabileceği ifade ediliyor.
Kıssadan hisseye, bugün moda ve tasarımın gelişmesiyle hazırgiyimin vitrini olan, çeşitli etkinlik, yeme içme üzerine lüks restoran zincirlerinin konumlandığı, çocuklu aileler için eğlence mekanlarıyla adeta görsel bir şov sunan alışveriş merkezleri, geleceğe umutlu bakıyor... ancak özellikle İstanbul genelinde yeni yatırımların konumlanması konusunda düzenlemeler de gerekli.
Hande Berktan
hberktan@bloomberght.com
