Kirada limit düzenlemesi kaç kişiyi ilgilendiriyor?
Bakan Bozdağ'ın 1 Temmuz 2023'e kadar yapılacak kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılının yüzde 25'ini aşmayacak artışların geçerli olacağına dair yaptığı açıklama yaklaşık 6 milyon 788 bin kiracıya rahat nefes aldıracak. Kira düzenlemesi ile piyasada yüzde 20-25 gevşeme olabileceği belirtildi.
OLCAY BÜYÜKTAŞ
Kiraların bazı bölgelerde yüzde 140'lara varması ve yüksek artış yapamayan ev sahiplerinin çeşitli gerekçelerle kiracıları çıkmaya zorlamasıyla en önemli tartışma konularından biri hale dönüşen kira artışına şimdilik nokta konuldu.
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ tarafından açıklanan 1 Temmuz'a 2023 tarihine kadar yapılacak kira sözleşmelerinde, bir önceki yılın yüzde 25'ini aşmayacak artışların geçerli olacağını açıklaması sayıları 6 milyonu aşan kiracılar için umut doğurdu.
Halkın yüzde 26,8'i kiracı
Türkiye'de TÜİK'in, "Gelir ve yaşam koşulları" araştırması sonuçlarına göre, 2021 yılında konutun mülkiyet durumları incelendiğinde, fertlerin yüzde 57,5'inin oturduğu konutun kendilerine ait olduğu, yüzde 26,8'inin ise kiracı olduğu görüldü. Geri kalan yurttaşlardan lojmanda oturanların oranı yüzde 1,2 olurken kendi konutunda oturmayıp kira ödemeyenlerin oranı ise yüzde 14,6 olarak gerçekleşti.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre 2021 yılı sonu itibarıyla Türkiye'nin toplam nüfusu 84 milyon 680 bin 273 kişi oldu. Ve yine yine TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, hanehalkı büyüklüğünün, azalma eğilimi göstererek 2021 yılında 3,23 kişiye düştüğü görüldü. Bu verilerle yapılan hesaplara göre ülkede kiralık konut sayısının yaklaşık 6 milyon 788 bin olduğu görüldü.
Uyuşmazlıklar artmıştı
Türkiye'de kira artış oranı Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması baz alınarak belirleniyor. Ancak enflasyonun hızlı yükseldiği dönemlerde konut sahipleri geriye doğru endekslemeyi kabul etmiyor, daha yüksek kira istiyor.
Kira artış oranı Haziran ayı için yüzde 39.33 olmasına karşın İstanbul Planlama Ajansı’nın çalışmasına göre, İstanbul'da Nisan 2022 sonu itibariyle yeni konutların son bir yıldaki kira artışı yüzde 161,4 oldu.
BETAM'ın 24 Mayıs'ta yayımlanan raporuna göre, yine Nisan 2022’de yıllık kira artışı İstanbul'da yüzde 140, Ankara'da yüzde 133.9, İzmir'de ise yüzde 110.8 oldu. Kıyı kentlerdeki çok yüksek kira artışları nedeniyle, Türkiye genelinde ortalama kira artış oranı yüzde 182.7’ye vardı. Hâl böyle olunca da kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıkları tırmandı. Şikayetler arttı.
"Adaletsizlik olacak"
Konuyu Bloomberght.com'a değerlendiren Bahçeşehir Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Seyfettin Gürsel, bir yıl süreyle kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlandırılacağı haberinin kuşkusuz halen kirada oturanlara rahat bir nefes aldıracağını dile getirerek şu noktalara dikkat çekti:
"Mevcut kural -ki bu Yargıtay hükmüdür- kira zamları yıllık ortalama TÜFE ile sınırlı. Yıllık ortalama enflasyon yılın ilk aylarında cari yıllık enflasyonun çok gerisinde kalmıştı çünkü enflasyonda ani ve çok yüksek artışlar yaşanıyordu. Ancak doğal olarak yıllık ortalama zaman içinde cari yıllık enflasyona yani yüzde 74'e yaklaşıyordu. Mayıs'ta yüzde 40 oldu, Temmuz'da yüzde 45 civarında olacaktı ve artmaya devam edecekti.
İktidarın, yarattığı yüksek enflasyonun bu sonucundan fena halde rahatsız olduğu anlaşılıyor. Bu sınırlama kuşkusuz mevcut kiracılara rahat bir nefes aldıracaktır ama aynı zamanda bir dizi adaletsizliğe ve soruna da neden olacaktır.
"Yeni kiralara etkisi olmayacak"
"En basiti, Haziran ayında bir yılını dolduran kiracılar yüzde 40 zam yediler bile. Bir yılı Temmuz'da dolanlar ise yüzde 25 zamla kurtulacaklar. Bu haksızlık o kadar önemli olmayabilir. Birinci sorun, bu sınırlamanın yeni kiraya verilecek konutların kiralarına bir etkisi olmaması. Cari kiralar çıldırmış vaziyette. Orta üst sınıfa mensup yeni evliler ya da aile ocağından ayrılmak isteyen bekarlar bile ne yapacaklarını bilemiyorlar.
Bir diğer sorun da, bu kararın enflasyondan korunmak için kiraya vermek üzere konut satın alanları caydırabilecek olması. Konuta dünyanın parasını yatıracaklar ama ödedikleri parayı 15-16 yılda geri döndürecek kadar kira geliri elde edip edemeyeceklerinden şüphe edecekler. Bu da konut talebini azaltabilir. Talep azalırsa, arz da azalır. Sonuçta sıfır kilometre konutların kiraları artmaya devam eder."
"Yasanın Meclis'e sevk edildiğini öğrendik"
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, Bloomberg HT’ye yaptığı değerlendirmede “Bu beklenen bir açıklamaydı. Son 15 gündür, dört bakanlık bu konuda çalışma yapıyordu” dedi.
Yüksel, “Borçlar kanununun 344. Maddesi TÜFE’yi baz aldığı için, enflasyonun TÜFE tarafının sürekli yükselen bir grafik izlemesiyle birlikte kira piyasasında katlanılabilir olmaktan çıkan artışlar söz konusu olmuştu. Boşalan konutlarda ise zaten yüksek kiralardan dolayı yer bulmak mümkün değildi” şeklinde konuştu.
Yüksel, “Sayın Bakan'ın açıklamaları devam eden kira sözleşmelerindeki statüyü kapsıyor. Boşalan konutları ve tahliyeleri kapsamıyor. Şu anda yasanın meclise sevk edildiğini öğrendik. Bugün veya yarın zam dönemi gelen bir kişi kirasına yüzde 39,33 oranında zam yapacak, yasa çıktıktan sonra yüzde 25 sabit zam söz konusu olacak. Zam bir anlamda dondurulmuş oluyor. Bu beklenen bir şeydi. 2021’den 2022’ye geçerken gayrimenkul değerlemelerinde yüzde 68 olarak belirlenen değerin yarısı emlak vergilerine yansıtılmıştı. Yılbaşında kamu işçilerine ve memurlarına yüzde 30 küsur olarak yapılmıştı. Belki bu baz alınarak, yakın bir oran belirlenmiş oldu” açıklamalarında bulundu.
"Yüzde 20-25'lik gevşeme hissedilir"
EOS Turkey Property Gayrimenkul AŞ Kurucu Ortağı Cem Ökmen, yapılan kira düzenlemesinin ardından Bloomberg HT'ye konuştu.
Ökmen, "Bu yasa kiracıları mutlu etse de mal sahipleri ve yatırımcıları biraz üzmüş olabilir. Son dönemde yatırım sebebiyle ciddi bir konut satışı yaşandı. Rakamların yukarı yönlü olması bile bu duruma çok fazla bir etki göstermedi" dedi.
Ökmen, düzenlemenin konut fiyatları üzerinde bir baskı oluşturup oluşturmayacağına dair soruya “Bir geri çekilme yaşanmasını zaten bekliyoruz. Bu rakamlar biraz da normalin dışında seyretti. Stabil kira artışından sonra piyasada yüzde 20-25’lik bir gevşeme hissedilecektir” şeklinde cevap verdi.
Kira çarpanı ortalamasının şu anda hesaplanamadığını ifade eden Ökmen “Yatırım yapan kişi, kira rayiçlerini belirlerken birçok etkene bağlı olarak kira artışlarını değerlendirebiliyordu. Şu anda, bu formülle, yapılan yeni yatırıma nasıl bir kira bedeli biçileceğinin izlenmesi gereken bir durum olduğunu düşünüyorum. Önümüzdeki bir aylık süre boyunca bunu biraz daha somut olarak görmüş olacağız” şeklinde konuştu.