Konutta balon fiyat oluştu mu?

2000’li yılların başında yakaladığı yüksek büyüme oranlarından kısmen feragat etmiş olsa da, her yıl Türkiye ekonomisinin üzerinde büyüme performansı sergileyen konut sektöründe çok sık dile getirilen "konutta balon fiyat oluştu mu" sorusunun yanıtını ve konut sektörüne dair merak edilenleri, İş Dünyası’nda İNDER Yönetim Kurulu Genel Sekreteri Abdullah Baysal, Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ve Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt’a sordum.

Cansel Turgut Yazıcı, konut sektöründe yılın ilk ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7 gibi fark edilmeyecek derecede bir düşüş olduğunu, sektörde hareketliliğin Nisan ve Mayıs aylarında başlayacağını belirtti. Turgut Yazıcı "Ocak ayında 1.165 bin tapu el değiştirmiş. Yabancı payında belirgin bir artış yaşandı, önceki yıllarda kimi zaman yüzde 15 ile yüzde 30 olan bu pay bu yılın Şubat ayında yüzde 50’ye çıktı. Döviz kurundaki artış yabancı alımlarını olumlu etkileyen unsur oldu. Özellikle Ortadoğu ve Körfez Bölgesinden Türkiye’ye yoğun ilgi var. Yerli talebin seçim döneminin ardından yeniden artmasını bekliyoruz. Genellikle seçim dönemi sakin geçer. 2-3 ay sektör durur ancak sonra tekrar yolunu bulur. Faiz oranları ise aylık yüzde 0,80 civarında, bu da iyi bir oran" dedi.

Yıllara göre konut satışları:

İNDER Genel Sekreteri Baysal’ın sektöre ilişkin görüşleri, "İlk 3 aya bakarak bu yılı değerlendirmek gerek. Ülkemizde her sene genellikle bu aylarda konut satışları azalır. Bu bir geleneksel yapıdır. Yalnız bu yıla ait bir özellik değildir. Ülkemizde konut sektöründe uzun dönemde bir daralma olacağını düşünmüyoruz. Şu bağlamda düşünmüyoruz; konuta olan talep, kırsal kesimden göç oldukça, üniversiteleşme büyüdükçe, gençlerimizin bağımsız yaşama talebi arttıkça, ülkemizde konut sektöründe hiçbir koşulda daralma olmayacaktır. 2015 yılının da geçmiş yıllarda olduğu gibi başarılı geçeceğini umuyorum. Doların artışı da yabancıya konut satışını oldukça iyi bir noktaya getirdi’’ şeklinde.

-Kurda dalgalanma alımları etkiliyor

Dolar kurundaki dalgalanmanın etkilerini sorduğum sektör temsilcileri, dalgalanmanın sektörü iki yönde etkilediğini belirtiyor. Doların aşağı ya da yukarı doğru gitmesinin vatandaşta beklenti oluşturduğunu söyleyen Özyurtlar İnşaat YKB. Tamer Özyurt, bu dönemde alıcıların kendilerini beklemeye çektiklerini söyledi. Özyurt "Kurdaki dalgalanma elindeki dövizi bozdurup konut alacak vatandaşı alım noktasında frenliyor. Bizim gibi gayrimenkul geliştiricilerinin ise maliyetlerine olumsuz yansıyor. Demir, çimento, dolara endeksli. Örneğin geçen günkü yüksek dalgalanmadan dolayı demir borsası 1 gün kapandı. Demir için fiyat verilemedi. Dolardaki artışın devam etmesi konut fiyatlarına yüzde 10 artış olarak yansır" dedi.

Genel özetleyecek olursak, dolar kurunun, TL karşısında değerlenmesinin sektöre en büyük etkisi inşaat malzemelerinde hissediliyor. Dolar üzerinden alınan inşaat malzemeleri inşaat maliyetlerini arttırıyor ve bu durum son üretici karlılığına ve tüketiciye yani kullanıcıya yansıyor. Bu arada, yerli yatırımcı dövizin düşmesini beklerken yabancı yatırımcı durumdan istifade ederek Türkiye’deki yatırımlarını arttırıyor. Yani doların yükselmesi en çok cebinde dövizi olan yabancı yatırımcılara yarıyor.

Konut sektöründe balon fiyat oluştu mu?

Cansel Turgut Yazıcı, fiyatlarda balon oluşup oluşmadığı konusundaki sorumuzu "Konut Fiyat Endeksine bakacak olursak; 2010 senesinde Türkiye genelinde bir konutun fiyatı 100 birim iken 2014 Aralık ayı itibariyle bu rakam 170 birime çıkmış durumda. Yani yüzde 70 artış gözlemlenmiş. İstanbul şehir genelinde ise 202 birime çıkmış durumda. Yani yüzde 102 artış yaşanmış. 100 birim olan konut fiyatı enflasyona göre zaten 145 birim olması gerekiyor. Bu durumda konut fiyatı Merkez Bankası’nın Türkiye konut fiyat endeksine göre enflasyondan arındırılmış şekli ile sadece yüzde 17 değerlenmiş durumda.

TÜİK’te açıklanan inşaat maliyet endeksine göre 2010 senesinde 100 birim olan inşaat maliyetleri de 2014 yılsonu itibariyle 138 birime çıkmış durumda. Yani maliyetler de yüzde 38 artmış. Bu durumda aslında kar marjlarının daraldığını anlayabiliyoruz. Maliyet artışını yapı geliştiricileri karşılamış. Konut fiyatlarında suni bir artış görmüyoruz" şeklinde yanıtladı.

Konut sektöründe tablolara bakacak olursak;

Stok durumunda, İstanbul’un, Türkiye genelinde payı yüzde 21’den yüzde 19’a gerilemiş durumda.

2014’te En Fazla Değer Kazanan Bölgeler

Kemerburgaz %39

Şile %31

Bağdat Caddesi %28

Zeytinburnu %26

Gaziosmanpaşa %23

Uzun yıllar ortalamasına baktığımızda ise emlak ve konut yatırımı tartışmasız en yüksek getiri sağlayan yatırım enstrümanı olma özelliğini korumakta.

Hande Berktan

hberktan@bloomberght.com